Le patrimoine immobilier désigne l’ensemble des biens immobiliers qu’une personne possède. Il peut inclure des maisons, des appartements ou des terrains ainsi que des actifs placés dans une SCPI ou dans une assurance-vie. Ces biens constituent une richesse transmissible et peuvent générer des revenus. Maîtriser cette notion vous aide à construire votre patrimoine et à préparer sa transmission.
Patrimoine immobilier : définition et composition
Un patrimoine immobilier regroupe un ou plusieurs biens acquis par une personne. Ces biens peuvent être construits ou bâtis, achetés neufs ou rénovés. Ils représentent une richesse et un héritage pour le propriétaire.
Ce dernier peut léguer son patrimoine immobilier à ses descendants à condition de rédiger un testament. Cette transmission nécessite une gestion pour maintenir et développer la valeur du patrimoine. Une formation à l’investissement immobilier peut vous aider à optimiser son pilotage.
Un patrimoine immobilier peut se composer de différents types de biens non financiers :
- immeubles bâtis comme des maisons et des appartements ;
- locaux commerciaux ;
- terrains à bâtir ;
- biens agricoles (champs, forêts, plantations agricoles) ;
- en nue-propriété : cession de l’usufruit à une autre personne durant une durée déterminée (généralement de 15 à 20 ans) voire jusqu’au décès (usufruit viager) ;
- Placements liés à l’immobilier : Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) et organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) ;
- actifs immobiliers présents dans les contrats d’assurance-vie.
Comment évaluer son patrimoine immobilier ?
La valeur d’un patrimoine immobilier correspond aux biens loués dont le propriétaire retire des loyers. Les actifs immobiliers détenus à l’étranger sont également pris en compte. De même, lorsqu’un bien est possédé en indivision, c’est-à-dire lorsque plusieurs personnes détiennent ensemble un bien immobilier sans division matérielle, seule la part que vous détenez effectivement entre dans le calcul de votre patrimoine.
Pour les biens non loués, la valeur du patrimoine immobilier équivaut à sa valeur estimée. La valeur vénale peut être estimée de plusieurs manières. La méthode la plus couramment utilisée, notamment par le fisc, est la méthode par comparaison.
Cette méthode consiste à évaluer le prix du bien en s’appuyant sur le montant de la transaction d’un ou plusieurs biens similaires dans le même périmètre. Les éléments de comparaison peuvent être obtenus via la base du fisc, appelée Demande de Valeurs Foncières. L’outil Patrim, un service notarial, recense également les ventes réalisées et fournit des statistiques de prix selon les zones ainsi qu’une liste des transactions enregistrées.
Pour les biens mis en location, la valeur du bien est souvent calculée en fonction des revenus délivrés au bailleur. On applique ensuite à ces revenus un coefficient permettant d’estimer le taux de rendement locatif du bien.
Quelle est la fiscalité du patrimoine immobilier ?
Le patrimoine immobilier est soumis à plusieurs types d’impositions qui varient selon la nature du bien et son utilisation.
L’impôt foncier
Tout propriétaire d’un bien immobilier doit s’acquitter de la taxe foncière. Cette taxe est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, qui est ensuite multipliée par les taux votés par les collectivités locales. Son montant varie donc considérablement selon la localisation du bien.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Depuis 2018, l’IFI remplace l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Cet impôt concerne les patrimoines immobiliers nets dont la valeur dépasse 1,3 million d’euros. Sont imposables la résidence principale (avec un abattement de 30 %), les résidences secondaires, les biens loués et les parts de SCPI. Les biens professionnels en sont exonérés.
L’imposition des revenus locatifs
Les loyers perçus sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % et à l’impôt sur le revenu selon deux régimes possibles :
- le régime micro-foncier (avec un abattement forfaitaire de 30 % pour les revenus inférieurs à 15 000 euros) ;
- le régime réel (qui permet de déduire l’ensemble des charges réelles).
Comment construire son patrimoine immobilier ?
Définir sa stratégie d’investissement
Avant de se lancer dans l’acquisition d’un actif immobilier, il est essentiel de définir ses objectifs patrimoniaux. Souhaitez-vous générer des revenus complémentaires, préparer votre retraite, réduire votre fiscalité ou constituer un capital à transmettre ? Votre stratégie d’investissement immobilière dépendra également de votre capacité d’emprunt, de la durée de votre investissement et de votre propension à prendre des risques.
Choisir le type d’investissement
Plusieurs options s’offrent à vous pour développer un portefeuille immobilier :
- L’investissement locatif classique : achat d’un logement pour le mettre en location. Cette formule offre un contrôle total sur le bien mais nécessite de votre part du temps pour gérer votre actif.
- L’investissement en SCPI : vous devenez propriétaire de parts de Société Civile de Placement Immobilier. Cette solution permet d’investir à partir de quelques milliers d’euros et de mutualiser les risques.
- L’investissement en nue-propriété : il s’agit d’un placement de long terme qui n’apporte aucun revenu locatif immédiat. Vous achetez un bien à prix réduit dont l’usufruit est temporairement détenu par un tiers. Vous récupérez la pleine propriété du bien acquis au terme prévu.
- Les dispositifs de défiscalisation : Pinel, Malraux, Monuments Historiques, etc. Ces dispositifs permettent de réduire votre impôt en contrepartie d’engagements de location.
Optimiser le financement
Le recours à l’emprunt bancaire présente plusieurs avantages : il permet d’utiliser l’effet de levier, de conserver votre épargne disponible et de déduire les intérêts d’emprunt dans certains cas. Un bon dossier de financement repose sur un apport suffisant (généralement 10 à 20 % du prix), un taux d’endettement maîtrisé (inférieur à 35 % des revenus) et une situation professionnelle stable.
Le mot de la fin
Le patrimoine immobilier constitue une richesse transmissible et il regroupe l’ensemble des biens détenus par une personne, qu’ils soient bâtis ou non. Sa composition peut inclure des logements ou des terrains comme des placements dans des SCPI ou dans des contrats d’assurance-vie. Bien géré, il permet de générer des revenus locatifs, de préparer sa retraite avec des revenus complémentaires et d’assurer efficacement sa transmission à ses descendants.